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Giovedì, 29 Settembre 2022

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Lo sfratto per morosità è un procedimento che consente al proprietario di poter riottenere la riconsegna dell’immobileSfratto pexels photo 4569338 affittato da parte dell’inquilino, qualora non siano versati puntualmente i canoni prestabiliti al momento della stipula del contratto. Il nostro codice lo disciplina all’art. 658, comma 1 c.p.c.. La norma stabilisce che “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”. Per poter ricorrere alla procedura di sfratto per morosità devono ricorrere due presupposti: la presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale; il mancato pagamento del canone di locazione ( consistente in una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, "degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone"). Il citato criterio, tuttavia, si applica solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo; per quest’ultime resta pertanto operante il criterio dell'inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. dovendo essere il giudice a valutare in concreto l'importanza dell'inadempimento del conduttore. Per quanto riguarda i soggetti della procedura, legittimato attivo è il locatore. Questi può coincidere con il proprietario del bene o con chiunque ne abbia la disponibilità sulla base di un titolo o di un rapporto giuridico. La posizione del locatore deve però includere anche la facoltà di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene. Sono legittimati ad agire, inoltre, l’erede o il legatario e il comproprietario del bene. È escluso il caso in cui vi sia un manifesto dissenso da parte degli altri comproprietari. Di contro, legittimato passivamente, ovvero colui suscettibile di subire lo sfratto, è il conduttore. Circa l’iter da seguire per la procedura, il primo passo da compiere è quello di inviare al conduttore moroso una lettera di diffida, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, in cui lo si sollecita al saldo dei canoni non pagati o a lasciare l’immobile entro la data pattuita. Se la diffida non sortisce effetti, il locatore agisce con l'atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché, come previsto dall'art. 658 c.p.c., ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (in questo caso, il giudice emetterà decreto ingiuntivo). A questo punto, il conduttore può presentarsi all’udienza e fare opposizione, presentarsi e saldare la morosità, presentarsi e domandare al giudice il termine di grazie o, infine, non presentarsi. Nel primo caso il giudice potrà rinviare al giudizio ordinario l'esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell'immobile; .nel caso in cui il conduttore si presenti e saldi la morosità, il procedimento si concluderà; nel caso in cui il conduttore domandi al giudice un termine di grazia, questo non deve superare i novanta giorni; nell’ultima ipotesi, cioè qualora il conduttore non si presenti all’udienza il giudice verificherà la sussistenza dei presupposti e potrebbe emettere quindi una ordinanza di convalida di sfratto. Contestualmente stabilirà la data entro la quale si potrà ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante intervento dell’ufficiale giudiziario. Una volta che è stata emessa l’ordinanza, che costituisce un titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro la data che è stata stabilita dal giudice, il locatore – previa notifica dell’atto di precetto – e decorso un termine non inferiore a 10 giorni, potrà procedere con la monitoria di sgombero. Si tratta di un intervento di esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario. Questi, nel termine indicato al conduttore, si recherà personalmente presso l’immobile per poter eseguire lo sfratto e immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene. Infine, vi sono dei casi in cui non si può sfrattare l’inquilino. Una condizione che impedisce di fatto di sfrattare un locatario che non paga è costituita dalla cd. “morosità incolpevole”, che si verifica quando la sua situazione finanziaria diventa inadeguata e precaria in seguito a fatti indipendenti dalla sua volontà. Il proprietario, ad esempio, non può procedere con uno sfratto esecutivo per morosità quando si verificano gravi imprevisti oppure calamità naturali. Nello specifico, in riferimento all’attuale situazione pandemica, il mancato pagamento dei canoni non viene più considerato un grave inadempimento e tra le novità inserite durante l’iter di conversione in legge del decreto Sostegni è presente la proroga del blocco degli sfratti per morosità o pignoramento dell'immobile. In particolare, si prevede uno slittamento fino al 30 settembre 2021, per i provvedimenti di rilascio adottati nell’arco di tempo che va dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020, nonché una proroga al 31 dicembre 2021 per gli sfratti adottati dal 1° ottobre 2020 al 30 giugno 2021. Per i casi residuali, invece, il blocco finisce il 30 giugno 2021.

Avv. Donatella Rampello

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